La loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, entre autres points, apporte des précisions sur les "parties communes spéciales" et "à jouissance privative", en outre elle impose la modification des règlements de copropriété afin que ces derniers prennent en considération l'existence des parties communes dites "spéciales" e notamment en intégrant des clés de répartition dédiées, et de celle dites "à jouissance privative"
Poussé par l'individualisation de notre société et la volonté des copropriétaires de participer de moins en moins aux charges communes pour des bâtiments dont ils ne font pas parties ou pour des équipements dont ils n'ont pas usage, le législateur "invite" donc les syndicats à dépoussiérer les règlements de copropriété vieillissants et/ou a officialiser les clés de répartition apparues au fur et à mesure de la modernisation des immeubles, On peut ainsi imaginer sans peine voir apparaitre des clés de répartition intitulées "charges VMC", "charges interphone" ou encore "charges ascenseurs" pour les copropriétés qui se sont doté de ces équipements inexistant à la création de leur règlement de copropriété...et dont les syndicat ont jusque là souhaité faire l'économie d'un modificatif de leur règlement.
Ajoutons enfin dans cette introduction que le GRECCO (Groupe de Recherche en Copropriété) a rendu un rapport invitant le législateur à prendre en compte le retard accumulé du fait du contexte sanitaire de 2020 et plus généralement aux conséquence du COVID19, et à reporter l'échéance de novembre 2021, à novembre 2023.
Qu'est ce qu'une "partie commune spéciale"?
Dans ces articles 3 et 4 la loi du 10 juillet 1965, définissait les parties communes comme pouvant être la propriété de l'ensemble des copropriétaires ou de "plusieurs d'entre eux". Les parties communes spéciales étant donc ici celles partagées non par l'ensemble des copropriétaires mais par un nombre limité de ceux ci.
La loi ELAN est venu préciser ce qu'est une partie commune spéciale et la manière dont elle doit être administré en créant l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 : "Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes."
Qu'est ce qu'une "partie commune à jouissance privative"?
La notion de partie commune à jouissance privative était jusqu'à l'adoption de la loi ELAN, absente de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notion était en revanche présente dans certains règlement de copropriété ou la jouissance d'une partie commune pouvait également dans des cas plus rares être octroyée par décision d'assemblée générale.
Les cas les plus courants de jouissance privative sur partie commune concerne les balcons, toitures terrasses, jardins ou cours.
La définition du droit subrogé étant souvent imprécise ou incomplète dans les rédactions des règlements de copropriété et plus encore dans les résolutions d'assemblées générales, créé de nombreux cas de litige. Il n'est pas rare qu'un propriétaire souhaite vendre en même temps que son lot privatif, le bout de jardin de la copropriété pour lequel il bénéficie/bénéficiait d'une jouissance, ou encore qu'un copropriétaire refuse d'assumer les conséquences de son manque d'entretien du balcon ou de la terrasse dont il bénéficie.
La création par la loi ELAN au travers de l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, d'un statut juridique pour les parties communes à jouissance privative, est donc une avancée à saluer.
"Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte."
Quel est l'impacte de la loi ELAN?
Comme nous l'avons vu ci dessus la loi ELAN a apporté des statuts juridiques à ce qui n'étaient avant que les notions de "partie commune spéciale" et "partie commune à jouissance privative". Mais quel sera le réel impacte pour les syndicats de copropriétés et leur membres ?
Pour répondre il faut s'arrêter sur les articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, créés par la loi ELAN.
Articles 6-3 est ainsi rédigé :
"Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte."
Article 6-4 stipule quant à lui:
"L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété."
Ainsi à défaut de se conformer à l'obligation faite par la loi ELAN de modifier son règlement de copropriété, un syndicat de copropriétaire où il existe des parties communes spéciales ou des parties communes à jouissance privatif, s'exposera à des procédures éventuellement initiées ses membres contre le syndicat, ou inversement par le syndicat contre un ou plusieurs de ces membres.
On peut ainsi imaginer des situations ubuesques dans lesquelles un copropriétaire se verrait interdire l'accès à "son" balcon, balcon dont l'entretien reviendrait à la charge de l'ensemble du syndicat...
Quelques mots de conclusion...
La multiplication des procédures en matière de copropriété notamment en ce qui concerne la répartition des charges, ne peut que nous encourager à conseiller aux syndicats de copropriétaires à adopter les modifications recommandées par nous même et les géomètres qui interviennent sur leur dossier.
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