DTG, PPPT, les "nouveaux" diagnostics obligatoires

Les diagnostics plomb, amiante, ou encore de performance énergétique (DPE) sont désormais connus de la majorité des copropriétaires, s'est bien moins le cas pour les derniers venus à savoir le Diagnostic Technique Global (DTG) et le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).

Le Diagnostic Technique Global :

Comme sont noms l'indique le DTG consiste en une étude global de l'immeuble, il doit notamment comporter/mentionner :

• Analyse de l'état apparent des parties communes : Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires et des équipements communs de l'immeuble;

• État technique de l'immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction;

• Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble;

• Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble;

• Évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaire à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie. Cette évaluation doit notamment préciser les travaux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années.

De manière générale, le DTG n'est pas obligatoire pour les immeubles anciens (ou plus exactement pour les immeubles anciens mis en copropriété avant la création du DTG par la loi ALUR), l'assemblée vote et décide à la majorité simple de le faire réaliser par un prestataire qualifié. Les résultats du diagnostic sont présentés aux copropriétaires lors de l'assemblée générale suivante.

En revanche pour le cas d'immeubles présentant des désordres importants (insalubrité, péril...etc.) le DTG doit obligatoirement être réalisé. A défaut, et si le syndicat n'est pas en mesure de présenter le DTG sur demande des autorités compétentes, le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale peut faire réaliser d'office le DTG à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires.

Il est à noter qu'un DTG mentionnant l'absence de travaux à réaliser dans les 10 prochaines années, dispense le syndicat de faire réaliser un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). De fait, l'on comprends également que le DTG est à renouveler tout les 10 ans...

Le Plan Pluriannuel de Travaux :

Le PPT doit déterminer les travaux à réaliser dans les 10 prochaines années en les échelonnant par ordre d'urgence.

Le prestataire retenu pour la réalisation du PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) devra s'appuyer sur le DPE et le DTG s'ils existent déjà. Dans le cas contraire le prestataire devra les réaliser préalablement. Autrement dit, DPE et DTG sont des composantes du PPPT. En outre le PPPT doit comporter :

• Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre;

• Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d'atteindre;

• Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation;

• Proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.

A la différence du DTG, le PPPT est obligatoire pour toutes les copropriétés à destination, ne serait que partiellement, d'habitation dont l'immeuble a été achevé il y a plus de 15 ans.

Il convient toutefois de noter que la copropriété n'a (pour l'heure) aucune obligation de faire réaliser les travaux prescrit dans le PPPT...

Ce nouveau diagnostic va être mis en place progressivement, depuis le 1er janvier 2023 les copropriété de plus de 200 lots doivent le faire réaliser. Au 1er janvier 2024 se seront les copropriétés comprenant de 51 à 200 lots, enfin les copropriétés de moins de 51 se verront à leur tour contraint à partir du 1er janvier 2025.

Le PPT devra ensuite être actualisé tout les 10 ans.