Parmi les copropriétés qui ont choisi de nous confier leur gestion toutes ne sont pas égales, nous avons coutume de dire qu'il n'y a jamais deux copropriétés similaires, ainsi les syndicats qui arrivent chez nous ont des dossiers plus ou moins "lourd" ou compliqué.
Certains syndicats ont vu leurs gestions chez les précédents syndic laissées à l'abandon pendant des années, leur comptabilité est à remettre d'aplomb, leurs bâtiments ont pu ne pas être entretenus et réclament des travaux urgents de sauvegarde, des situations d'impayés de charges non suivis ont pu affaiblir leur santé financière...etc.
Il arrive, par chance rarement, que des copropriétés cumulent les difficultés. Il en était malheureusement ainsi pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint Georges de Crépy en Valois.
Lorsque le conseil syndical (CS) nous a consulté en fin d'année 2016, le portrait dépeint par le conseil syndical était assez "noir" mais nous n'y avons pas vu à ce moment là un cas désespéré. En effet les emails qui restent sans réponse malgré de nombreuses relances, des gestionnaires injoignables, la "valse des gestionnaires" qui se succède sur un même dossier...etc. sont les reproches que nous font souvent de leur gestionnaire les syndicats qui nous consultent alors qu'ils ont pour syndic "un grand groupe". La seule petite difficulté que nous avions perçu dans le récit du CS de St Georges venait du fait que des travaux importants allaient débuter et seraient en cours au moment de l'AG qui potentiellement verrait notre élection. Rien de vraiment insurmontable, d'autant plus que la Résidence St Georges été alors gérée par SERGIC que nous pensions encore à l'époque être une référence dans la gestion de copropriété. Nous n'imaginions pas une seconde, ni à quel point nous nous trompions, ni de l'état catastrophique dans lequel se trouvait le dossier que nous nous apprêtions à reprendre...
Voici en résumé la présentation qui nous avait été faite par le CS de St Georges lors de notre première rencontre : Résidence St Georges, construite dans les années 1970, 48 appartements répartis en trois bâtiments, seuls travaux d'importance depuis la construction la réfection de la chaufferie en 2011. Un gros projet de rénovation en cours puisqu'il est question de refaire les toitures des trois immeubles principaux et des bâtiments annexes (box de garages), de créer une VMC collective pour chaque immeuble, de remplacer l'ensemble des huisseries, de mettre en place des volets roulants sur l'ensemble des baies, enfin et surtout la partie la plus couteuse : le désamiantage de la toiture d'origine. Total de l'opération, plus d'un million d'euros. Une procédure avec les voisins qui a débuté en 2011 en raison d'un mur qui s'effondrerait. A ce cocktail s'ajoute un syndic aux abonnés absent dans la gestion de l'ensemble de ce dossier mais dont "au moins la comptabilité est correctement tenue...", enfin et surtout un conseil syndical soudé et très impliqué dans la gestion quotidienne de la copropriété.
Quelques mois après ce premier rendez vous, le 4 mai 2017 plus précisément, se tient l'AG au cour de laquelle nous sommes élus à l'unanimité pour reprendre la gestion de la copropriété. Le surlendemain j'assiste donc pour la première fois à la réunion de chantier hebdomadaire pour le suivi des travaux qui avaient débuté en février. C'est ce jour là que la partie immergée de l'iceberg a commencé pointer son nez... En effet les entreprises m'apprennent qu'elles sont impayées de l'ensemble des situations (les factures intermédiaires) émissent depuis le début du chantier...en gros il y a 400 000 euros de factures en attentes... J'explique alors que l'ancien syndic dispose d'un mois pour nous fournir la comptabilité, les dossiers courants et la majorité des fonds disponibles, je convaincs les entreprises que nous allons reprendre les choses en mains et qu'au plus tard d'ici un mois les factures en attente seront payées intégralement par nos soins.
Arrive le mois de juin et le constat malheureux que SERGIC n'a pas répondu à ses obligations en ne nous fournissant ni archives ni le moindre centimes, l'ancien syndic obtempère finalement après une mise en demeure, et nous remets quelques archives et un peu moins de 450 000 euros, à ce moment là nous n'avions pas encore eu en mains de pièce comptable, et il en sera ainsi jusqu'au mois d'aout et la fin du délais de 3 mois dont disposait SERGIC pour nous remettre l'intégralité des dossiers et archives de la copropriété. Je résume et vais à l'essentiel, mais il faut savoir qu'au moment où j'écris ce poste, en octobre 2020, nous n'avons toujours pas eu de l'ancien syndic une comptabilité arrêtée (le juge des référés ayant estimé que nous n'étions pas fondés à réclamer les archives manquantes et la comptabilité...). C'est donc au mois d'aout 2017 que nous découvrons un peu plus la catastrophe qui se profil, puisque nous nous rendons compte que l'ancien syndic n'avait pas réalisé l'ensemble des appels de fonds nécessaires à financer les travaux. Autrement dit et pour résumer, les caisses de la copropriété sont vides alors qu'elles devraient contenir au moins 600 000 euros... Je n'ai pu faire autrement que d'informer les entreprises de la situation financière de la copropriété. Les entreprises que nous n'étions donc plus en mesure de régler, décident de quitter le chantier jusqu'à ce que nous puissions rétablir la situation, laissant derrière eux un des trois bâtiments sans couverture la charpente et l'isolation n'étant protégées que par la sous-toiture, j'obtiens tout de même du couvreur la mise en place de bâches de protection et que l’échafaudage reste en place pour pouvoir repositionner les bâches en cas de besoin...cela moyennant un cout de location.
A partir de septembre, pendant les mois qui ont suivi et à mesure que nous recevons les archives de l'ancien syndic, l'iceberg continue à ce découvrir... nous découvrons ainsi et entre autres que:
- L'ancien syndic avait "oublié" d'envoyer le dossier de demande de prêt collectif au Crédit Foncier... les copropriétaires demandeurs n'avaient pas reçu la moindre information de SERGIC et n'avaient plus non plus réglé leur appels de charges se trouvant ainsi en situation d'impayé, fait qui les rend inéligibles à un prêt collectif. Bref presque 200 000 euros qui devaient être financés par le prêt collectif, ne rentreraient jamais dans les caisses à moins qu'on ne trouve une autre solution.
- L'ancien syndic n'avait envoyé aucune relance aux copropriétaires en situation d'impayés.
- L'ancien syndic avait déjà pris en fin d'année 2016, les honoraires pour "le suivi des travaux" (alors même que pour rappel les travaux n'ont débuté qu'en février 2017...).
- L'ancien syndic n'avait pas souscrit d'assurance dommage ouvrage pour les travaux en cours...
- L'ancien syndic avait créé de toute pièce des clés de répartition, rendant de fait la répartition des charges complétement fantaisiste. Autrement dit des copropriétaires ont payé pendant des années plus de charges qu'ils n'auraient du, et inversement d'autres copropriétaires ont été favorisé et ont ainsi payé moins de charges que leur quote-part réelle.
- Les appels de fonds pour les gros travaux, en plus de ne finalement pas avoir été lancé par SERGIC, avaient été mal calculé et largement sous estimés par rapport aux devis acceptés par l'AG.
- L'ancien syndic n'avait fait aucune démarche pour bénéficier d'un financement des travaux d'économie d'énergie grâce aux CEE (alors même que ce dispositif aurait pu permettre de financer entre 5 et 10% du montant total des travaux).
- Dans l'affaire qui l'oppose à son voisin, le syndicat des copropriétaires avait été condamné en première instance à verser audit voisin un peu moins de 30 000 euros pour couvrir les couts estimés de remise en état du mur. Bien sûr Sergic n'avait pas prévu ni fait voter de résolution pour le financement de cette condamnation.
- Lors du départ en retraite de l'ancienne gardienne, l'ancien syndic avait utilisé (sans autorisation d'AG) les fonds du fonds travaux pour financer la prime de départ de ladite gardienne...
Bref, la copropriété été en situation de faillite, endettée de plusieurs centaines de milliers d'euros, en défaut d'assurance, et avec un bâtiment qui s’apprêtait à passer l'hiver sans couverture.
Pour sauver la copropriété nous avons du en urgence et sans pour autant délaisser la gestion de nos autres clients, consacrer énormément de temps pour aider les copropriétaires qui comptaient initialement sur le prêt collectif pour financer les travaux, à trouver une solution de replie et a les aider à monter les dossiers auprès d'organismes de financement. Monter un dossier pour l'assurance dommage ouvrage. Refaire l'ensemble des calculs des appels de fonds travaux. Réattribuer les bons lots au bons copropriétaires, et recréer les clefs de répartition.
Nous avons du également organiser une AG et faire accepter aux copropriétaires de couvrir la dette des propriétaires en situation de difficulté voir de surendettement pour certains et pour lesquels il n'existe pas de solution de financement par des organismes spécialisés (pour un total de 110 000 euros). De couvrir également les surcouts de travaux liés à la location des bâches et échafaudages pendant un an (66 000 euros supplémentaires). Débuter les démarches pour le recouvrement des charges impayés de certains copropriétaires et pour un petit nombre d'entre eux initier des procédures judiciaires...
Avec ces actions nous sommes parvenu à collecter suffisamment de fonds pour régler les dettes et faire revenir les entreprises sur le chantier, et enfin en septembre 2018 avec un an de retard sur le planning prévu, les travaux été terminés.
Aujourd'hui, en octobre 2020, nous avons réussi à redresser la copropriété presque totalement. Nous venons de remporter une victoire devant la cour de cassation dans le litige qui oppose le syndicat à son voisin dans la "fameuse" histoire du mur qui s'effondre (soit dit en passant bientôt 10 ans après le début de cette procédure le mur est toujours debout...), nous avons pu accompagner les copropriétaires en situation de fragilité, à ce jour seul un copropriétaire reste en situation de surendettement et endetté vis à vis de la copropriété. Il reste également parmi les copropriétaires une "forte tête" contre qui nous continuons la procédure de saisie de son appartement pour vente par adjudication.
Pour ce qui est de la gestion plus "courante" nous avons, avec l'aide du conseil syndical, remplacé les prestataires pour la maintenance de la chaufferie, pour l'entretien des parties communes et des espaces verts.
En résumé et pour conclure, la Résidence St Georges qui aurait du se trouver placée sous administration judiciaire il y a trois ans, a pu en l'espace de 12 mois, grâce à l'implication et aux actions menées par JD COMPIEGNE IMMO, à l'appui important du conseil syndical et aux mesures drastiques que nous avons ensemble su faire prendre au syndicat, redresser la tête et si ce n'est se sortir totalement d'affaire en tout cas se remettre sur les rails.
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