Coronavirus, conséquences en matière de copropriété.

Dans le contexte d'état d'urgence sanitaire, le législateur a pris un grand nombre d'ordonnances dont l'objet de certaines est, tout ou partie, consacré à la copropriété et sa gestion par le syndic.

En premier lieu, le législateur a été contraint combler un vide dans le contrat de syndic imposé par loi loi ALUR, qui ne prévoit aucune disposition pour les cas de force majeure. Effectivement on peut se demander encore aujourd'hui ce qu'il advient du contrat de syndic et surtout de la copropriété administrée dans un contexte de cas de force majeure non prévu par la loi du 10 juillet 1965. Au travers de l'Ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 le Gouvernement apporte une réponse pour le contexte particulier du Covid19 et du confinement qu'il a imposé : "Par dérogation aux dispositions de l'article 1102 et du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l'article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire mentionné à l'article 1er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020." (source : Ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 article 22 dans sa rédaction initiale).

Vitesse ou précipitation ? Si l'on peut saluer l'initiative, on regrettera l'approximation du texte : on nous indique ici que le contrat de syndic est "renouvelé dans les mêmes termes", sous entendu y compris pour sa durée, or la phrase suivante nous indique que ce "renouvellement" n'est valable que jusqu'à 6 mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire... Il aurait donc été préférable d'évoquer une prorogation des contrats visés plutôt qu'un "renouvellement".

Plus ennuyeux encore dans ce texte, le législateur à choisi de prendre en considération la date de fin du contrat de syndic, alors même qu'il aurait été bien plus cohérent de s'attacher aux dates des réunions d'assemblée générale des syndicats de copropriétaires. En effet les contrats de syndic découlent de décisions prises lors des assemblées générales et non l'inverse... Dans les faits, les syndics prévoient toujours une date d'échéance de leurs contrats leur permettant d'être encore syndic au moment venu de l'envoi des convocations aux assemblées générales ordinaires. Ainsi les syndicats de copropriétaires qui auraient du voir se tenir leurs AG pendant la période de confinement sont (majoritairement) ceux dont l'exercice comptable prends fin au 31/12, et dont les AG devaient se tenir avant le 30/06, ceux là même bénéficiant de contrats de syndic ayant leur terme le 30/09 ou en tout les cas une date ultérieur au 30/06.

Autrement dit, l'ordonnance prise par le gouvernement est un très bel exemple de "coup d'épée dans l'eau", la majorité des copropriétés ne rentrant pas dans son cadre. A titre d'exemple parmi les immeubles que nous gérons moins de 5% ont trouvé là une réponse à la problématique de l'organisation de leurs AG.

Au 25 mars 2020, le problème d'engorgement des AG qui s’annonçait reste donc entier. En effet les syndics font en sorte d'étaler autant que possible les AG au cour de l'année, le fait que le confinement ait rendu impossible la tenu de certaines AG, n'est pas très grave en soit puisque ces dernières peuvent être organisées avec quelques semaines ou mois de retard par rapport au calendrier habituel. C'est en revanche un casse tête pour les syndics puisque nous devons effectivement tenir les AG reportées mais aussi dans un même temps maintenir le planning des AG qui doivent se tenir entre le 01/07 et le 31/12 comme chaque année... Comme nous l'avons vu ci dessus l'ordonnance du 25 mars 2020 ne donnait pour ainsi dire aucune solution dans sa première rédaction.

Les ordonnances 2020-460 du 22 avril 2020 (lien) puis 2020-595 du 21 mai 2020 (lien) qui sont venu compléter/modifier l'ordonnance du 25 mars, n'ont pas pallier aux manques et aux imprécisions de la rédaction initiale. Heureusement, l'ordonnance du 21 mai a pris d'autres dispositions parmi lesquelles la possibilité pour les syndic d'organiser des AG sans présence physique des copropriétaires en opérant par le(s) moyen(s) de la visioconférence et/ou du vote par correspondance.

Précisons qu'il s'agit là d'une dérogation exceptionnelle à l'article 17-1 de la loi du 10/07/1965, au delà du 31/01/2021 cette dérogation sera caduque et les AG ne pourront plus être tenues par vidéoconférence que selon les dispositions de l'article 17-1 de la loi de 1965.

"Ouf" nous (syndics) sommes sauvés, nous avons désormais une arme pour pouvoir faire en 6 mois le travail que nous faisons habituellement en 12. Il nous faudra encore attendre jusqu'au 02 juillet pour voir paraitre le décret d'application posant le cadre du vote par correspondance, attendu de longue date puisque ce décret nous avait été promis par la loi ELAN (loi 2018-1021 du 23/11/2018) et son décret d'application du 27 juin 2019.

Mieux vaut tard que jamais...